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                                                                          下半年更多限競房入市 新房壓力或小於去年

                                                                          本文由:王贞韵 编辑 2019年07月25日 6:01 高层信息2334 ℃

                                                                          【大唐不夜城着火】

                                                                          業內人士認為﹡?☆,限競房項目已經普遍性降價10%左右△π,即使這樣﹡▽⌒,市場依然蕭條∴,整體看♂▽♀,實際銷售的平均簽約數量也不足45%◇。大量的「70/90」同質戶型♀〇┊,導致限競房很難去庫存∵。對於限競房來說♀?,開盤能去化3-4成就已經是及格▽□,如果可以賣掉一半♂⊙,就屬於優秀了☆□□。6月份以後將有大量的限競房入市◇,已經開始的價格戰肯定會升級π▽┊。

                                                                          十分PK拾注册

                                                                          這樣的性價比造成了這些項目的熱銷□□∴,不過⌒∴▽,韓樂也表示⌒⊿,這並不代表整個市場的繁榮⊿⊿,應該看到的是∵△,除了頭部的幾個限競房外□▽,絕大多數限競房仍處於銷售困難的境地♂。成交量冷熱分佈並均勻♂,下半年可能還是會維持這樣的趨勢⊙◇∟,新房市場將出現明顯的二八現象☆⌒⊙,熱銷的總是少數的∟□,大部分樓盤仍可能銷售困難△↑。

                                                                          不難發現☆,保障性住房的投入和交付進入市場的速度也明顯加快∵,這直接導致了新房成交價格有所下降▽∵◇。中原地產數據顯示π,上半年﹡,普通住宅總成交額841.76億元♀♀,環比去年下半年下跌8%♂,共成交14278套☆,環比增加817套;平均成交價53760元/平方米∴,環比去年下半年減少3000元/平方米;套均價590萬元﹡∟⌒,環比減少88萬元/套♀。

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                                                                          第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想也告訴北青報記者♀,上半年?﹡, 北京新房市場回暖明顯⊿, 新房供應結構合理、 產品豐富♀?, 購房需求開始釋放﹡∵⌒,也促成下半年仍有成交爆發的可能◇△∵。尤其是在新房價格封頂的前提下↑△, 限競房在產品、 戶型及配套等方面有很大提升△〇▽, 撐起新房市場半邊天﹡∵。

                                                                          業內人士表示♂↑,不只是北京♂〇⊙,還有全國很多城市□〇,但凡成交量回升過快∴,或者房價有異動〇⊙?,就會採取相應手段?↑,控制利率♀△,控制融資等﹡,去給樓市降溫﹡⊙。

                                                                          韓樂告訴北青報記者﹡∴,早期的限競房往往在限高允許範圍內﹡△∴,在不損害項目容積率的基礎上∴◇∵,通過局部建更多更高的樓座△↑☆,來騰出更多土地做一些低層、低密度的類別墅產品?♂﹡,以此拉高貨值⊙∟,提升利潤♂。但不利的影響就是犧牲房子戶型的設計↑π,影響舒適度和社區景觀的建設⊿♀。

                                                                          另外〇,韓樂也建議⊿∵,新房要做更多的附加值♂,做更多的創新┊∴◇,包括附帶精裝修⊙,戶型得房率高等?┊,也能取得不錯的效果♀。

                                                                          新調控時代上半年的北京新房市場概括起來就是六個字:「買買買、賣賣賣」∵。第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想向北京青年報記者總結了上半年樓市的新變化:一方面↑,開發商在買地擴張方面頻頻下手⊙∴,上半年已經成功出讓了33宗經營性用地♂,土地出讓總成交額達920億元﹡,同比去年上升21%♂◇♂。另一方面?〇,賣房也不含糊┊☆∟,上半年┊△,北京市商品房成交35677套⊙,上漲132%;成交面積415.03萬平方米〇,上漲101%♂△〇。

                                                                          「現在的新房市場◇△∟,就是一個分化的市場♂∵。」韓樂向北青報記者表示♂△⊙,買房人願意用同等的價格購買價值更高的項目∵♂□,所以市場上具有價值的項目﹡⊿,往往受到追捧〇♂┊,而其他的項目〇,相對來說可能地段沒有那麼好﹡⊿,性價比沒有體現充分π∟,自然不受購房人歡迎☆。韓樂表示⊙,從上半年樓盤銷售排行榜上可以看出↑↑,銷售排名前十的項目中☆,橡樹瀾灣、西城天鑄、葛洲壩北京紫郡蘭園、佑安府、和悅華錦等7個項目都是限競房項目∴,限競房已經成為新房成交的主力▽△。並且〇♀♂,在不同機構的不同統計口徑里♂♀,也總是這幾個項目名列前茅〇♂⊙。

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                                                                          反觀﹡,早期入市的限競房項目π☆∴,為了追求利潤∵∟π,在品質上和舒適性上均有所欠缺┊☆┊,導致了簽約率一直難以提振♂∴□。根據中原地產研究中心統計〇∵□,過去3年北京已經出讓了94宗限競房地塊☆⊙〇,合計規劃的商品房建築面積達到了860萬平方米∟,目前入市約300萬平方米□﹡,而從等待入市的土地看∟⌒,2019年入市的限競房有望超過6萬套?◇,但整體去化率僅為30.93%♂⊙。

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                                                                          同時▽⊿⊙,李想也表示◇▽↑,由於限競房及共有產權住房的存在π⊿,此類限制銷售價格的房源⌒﹡⊙,可以保證房價無法快速上漲△,抑制市場過熱;政府對樓市價格上漲依然維持較高的敏感性〇〇,如果出現價格波動♀π〇,預計會出現後續的政策收緊措施出台∟。

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                                                                          調控範圍包括進一步規範企業購買商品住房行為、規範商品房銷售秩序、全面整治互聯網房產中介、打擊二手房市場「陰陽合同」和「高評高貸」現象等◇⊿。

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                                                                          隨着更多更優質的限競房入市⌒△∴,前期入市還未售罄的項目⌒♂♀,面臨著更大的競爭壓力◇△。以青龍湖區域的萬科翡翠西湖為例♂⊿,項目分批獲取預售證⊿,去年10月1日拿到預售證的第一批房源☆△◇,如今包括龍湖、金地的青龍湖項目已經紛紛入市⌒,但從目前已簽約面積來看┊,萬科翡翠西湖的去化率僅為30%左右;第二批拿到預售證時間為去年12月1日⊙﹡△,目前去化率為2.17%;第三批拿到預售證時間為今年2月3日∟,目前去化率為1.96%∴□┊。

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                                                                          韓樂認為﹡∵,當前市場中新房一定要做差異化▽。每個項目在入市前△∵,都要評估市場環境∴,無論是價格還是品質▽♂,不能定過高的預期〇☆,要麼在價格上足夠優惠∵,要麼品質上出類拔萃♂π,如果能在價格優勢的基礎上兼顧品質⊙△♀,自然會成為區域的熱銷樓盤⊿△π。

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                                                                          根據北京中原成交統計數據顯示∟♂∟,2019年上半年⊿⌒♂,北京新建商品房總成交額1784.31億元⊙〇〇,同比去年上半年增長1.35倍♂﹡,共成交35677套☆⌒,同比去年上半年增加超過兩萬套⊙⊿♀,上漲幅度達到了132%♂。

                                                                          其中▽♀△,北京新建商品房居住類產品(不含回遷房⊿♀♂,包括普宅、豪宅、別墅、共有產權房)成交1596.4億元〇,共銷售31305套□,同比去年上半年增加20157套;成交均價45233元/平方米◇,同比去年上半年上漲800元/平方米⊿,不過☆△﹡,價格環比去年下半年有所回落☆□┊。

                                                                          不錯的交易數據也帶動了新房開工量和投資的增長♂。7月17日↑﹡,據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發佈數據顯示?◇,上半年北京市房地產開發投資同比增長16.4%◇♀。商品房新開工面積971.1萬平方米⊙〇┊,增長10.4%△。商品房銷售面積387.9萬平方米∴〇,增長68.7%;其中∴♂,保障性住房銷售面積142.7萬平方米◇□∴,增長1.4倍☆⊿□。

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                                                                          還有海淀的紫郡蘭園∟▽⌒,全部為53000元/平方米左右的小高層⊿▽☆,對比非限價項目北京城建·世華龍樾83000元/平方米的價格▽,也有明顯的性價比優勢☆◇?。

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                                                                          這些項目之所以賣得好□◇,都有一個共同點:他們銷售的價格跟旁邊二手房價格有一定的倒掛關係☆△。以西城天鑄為例⊙┊,銷售均價為77800元/平方米♂∴♀,最高銷售單價不得超過81690元/平方米┊⊙☆。但在同一區域內的新房項目——泰禾西府大院∟∟,銷售價格已超過10萬元/平方米〇↑◇。另外◇,西城天鑄的價格也與周邊的二手房形成倒掛□♂┊,這也是其火爆的原因之一▽◇π。目前◇∵┊,在該區域內▽﹡∵,大多數二手房價格在8萬元/平方米以上♂∟。據鏈家網顯示┊☆,西城天鑄毗鄰的保利百合花園小區均價為85801元/平方米△,而龍湖西宸原著目前均價已達到131759元/平方米∴π┊。

                                                                          對於成交套數增加⊙,均價和套均總價的下降△◇,被認為與共有產權房和限房價項目的大量入市有關⊙∟,這類項目成為成交主力π?□,明顯抑制了北京新房的平均價格⊿▽∵。

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                                                                          根據金茂方面透露?,從蓄客到開盤π,未來金茂府用了49天⊿∵,截至6月30日完成了30億的銷售業績□⌒。除了未來金茂府以外♀△,另一個限競房項目中海望京府在6月24日晚正式開盤⌒↑△,中海同樣主打大面寬的改善戶型⊿□,139平方米的四居室◇♀∟,做到了三卧室加客廳均朝南☆◇∟。最終該項目一期入市的203套房源當晚全部售罄⊿♂↑。

                                                                          市場過冷或過熱都可能出台新的補丁政策┊,加以控制⊙。以北京為例☆♂,隨着近期新房市場成交活躍?♀□,個別房企為爭取客源又出現了違規銷售的行為∵。北京市住建委在上周的7月18日就通報了商品房項目銷售行為專項檢查的結果♂,華潤未來城市、中鐵諾德春風和苑和萬科翡萃家園被發現違規?,市住建委要求中鐵諾德春風和苑項目立即釋放客戶資金↑﹡,按承諾標準改造樣板間;要求萬科翡萃家園項目撤銷現場不實宣傳材料、拆除現場戶型模型;要求華潤智慧中心項目退還已收認籌金□☆,同時〇△∴,對其無證售房行為進行高限處罰↑。

                                                                          顯而易見♂△⊿,成交量和成交面積都取得了翻倍增長♀。對於新房交易來說♂,最困難的時期似乎已經度過┊。業內專家♂∴,地產營銷人韓樂告訴北青報記者﹡♂,去年下半年♀∟,隨着限競房大量集中入市▽△∟,市場曾陷入深度低迷和觀望□∟┊,樓盤平均簽約率一度低至20%♀⊿。但如今▽,無論是開發商還是購房人□┊?,對於限競房的理解都產生了新的變化┊∟∟,樓市交易也在這種變化中出現了明顯回暖∵☆。韓樂預計π⊿↑,今年下半年﹡△,北京的新房市場大概率將保持活力△⌒,持續增長↑♂。樓盤的銷售壓力⊙♀♂,相比去年同期也將明顯緩解∴。

                                                                          十分PK拾注册

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                                                                          ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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